【63xf.com--合同范本】

　　案情

　　2012年6月20日，李某購(gòu)置涉案小區(qū)的房屋一套，面積81.84平方米。自入住以來(lái)，李某拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)共計(jì)2398.4元。雖經(jīng)物業(yè)管理公司電話催繳并且每年在小區(qū)公示欄中張貼催繳通知，李某仍未繳納物業(yè)費(fèi)。因此，物業(yè)管理公司將李某訴至法院，請(qǐng)求李某立即向物業(yè)管理公司支付自2013年1月1日至2016年10月31日的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)共計(jì)2398.4元。

　　被告李某辯稱:我入住之后一直交納物業(yè)費(fèi)，后未交納是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)情況有變化。小區(qū)綠地改為停車(chē)場(chǎng)且我窗前常年停放汽車(chē)，影響我采光，停車(chē)收費(fèi)的收益應(yīng)抵銷(xiāo)我的物業(yè)費(fèi);物業(yè)在我家窗前壘花池，小區(qū)內(nèi)動(dòng)物糞便、手紙以及煙蒂都往花池里仍;垃圾清理不及時(shí);小區(qū)環(huán)境影響我的生活質(zhì)量及身體健康，造成我的損失。

　　裁判

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為：物業(yè)管理公司為李某提供了物業(yè)服務(wù)，李某實(shí)際接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，故雙方已形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。李某在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)負(fù)有交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。此外，對(duì)李某所提公共綠地改變用途的問(wèn)題，如李某所述屬實(shí)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主共同另行主張，不能作為李某個(gè)人拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的理由。對(duì)李某所提小區(qū)內(nèi)亂停車(chē)、衛(wèi)生環(huán)境差、垃圾清理不及時(shí)等問(wèn)題，雖然每個(gè)業(yè)主均有權(quán)依據(jù)自己的主觀標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，但物業(yè)服務(wù)具有公共性，該公共性不僅表現(xiàn)為部分設(shè)施使用及服務(wù)內(nèi)容不是針對(duì)某個(gè)業(yè)主，而且表現(xiàn)為服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成亦非由某個(gè)業(yè)主一人交納，因此在衡量某個(gè)業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)就某一項(xiàng)目交納費(fèi)用及是否應(yīng)當(dāng)減、免部分費(fèi)用時(shí)，不能僅僅依據(jù)某個(gè)或某些業(yè)主的主觀評(píng)價(jià)，更多的應(yīng)當(dāng)考慮全體業(yè)主的整體利益，以防止因保障少數(shù)人利益而損害大多數(shù)人利益現(xiàn)象的發(fā)生。故判決李某在七日內(nèi)給付物業(yè)管理有限公司2013年1月1日至2016年10月31日期間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)共計(jì)2398.4元。

　　評(píng)析

　　一、物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)和法律效力

　　物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理所進(jìn)行的相關(guān)活動(dòng)。

　　1、物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)

　　我國(guó)合同法尚沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)合同方面的規(guī)定，實(shí)踐中多認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)合同是委托合同。就物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容來(lái)看，物業(yè)管理公司提供的大部分物業(yè)管理義務(wù)不是對(duì)單個(gè)業(yè)主而言，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物業(yè)管理義務(wù)，該義務(wù)由物業(yè)管理公司自行獨(dú)立完成。

　　委托合同的性質(zhì)，是委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果歸屬于委托人，委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。由此，就導(dǎo)致業(yè)主可能要為物業(yè)管理公司的物管行為承擔(dān)民事責(zé)任，這顯然違背物業(yè)管理服務(wù)的目的。從合同目的進(jìn)行解釋，物業(yè)管理服務(wù)合同不是單純的委托合同。在物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對(duì)全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及對(duì)業(yè)主個(gè)體相關(guān)財(cái)產(chǎn)的保管，以及對(duì)共有物業(yè)設(shè)施的購(gòu)買(mǎi)、更換等等。這樣極易造成物管服務(wù)合同的性質(zhì)與保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系相混同。

　　2、物業(yè)管理服務(wù)合同的法律效力

　　在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務(wù)合同一般是由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司簽訂，可見(jiàn)物業(yè)管理服務(wù)合同的特殊性在于簽約雙方并不一定是合同當(dāng)事人，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)建設(shè)單位簽約的行為屬表見(jiàn)代理，法律后果最終歸結(jié)為全體業(yè)主。

　　二、業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)糾紛的處理規(guī)范

　　按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)。業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)，屬于違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但實(shí)踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，因此，處理此類糾紛時(shí)，法院一般針對(duì)業(yè)主的抗辯理由分別情況作出處理：

　　1、對(duì)于業(yè)主無(wú)理拒絕交費(fèi)情形的，法院一般判令業(yè)主按照合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任;

　　2、對(duì)于業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)管理費(fèi)用的，法院一般不予支持;

　　3、對(duì)于因?yàn)槲飿I(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下，法院一般根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，判決駁回物業(yè)管理公司要求業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或者判決減少業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，但應(yīng)交的維修費(fèi)用不在此限;

　　4、對(duì)于業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司依據(jù)約定請(qǐng)求一并支付滯納金的，法院一般予以支持。滯納金數(shù)額過(guò)高的，可以依據(jù)欠費(fèi)方的請(qǐng)求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過(guò)欠費(fèi)金額。

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