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　　農(nóng)村建房新政策篇一

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　　2016年農(nóng)村宅基地政策問答：祖?zhèn)鞯恼厮袡?quán)歸誰(shuí)?

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　　2016年農(nóng)村宅基地政策問答：祖?zhèn)鞯恼厮袡?quán)歸誰(shuí)?土流網(wǎng)：土地所有權(quán)是土地所有權(quán)人獨(dú)占性的支配其所有的土地的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)的土地都屬于國(guó)家和集體所有。村民所依法使用的宅基地，除法律另外有規(guī)定外，都為集體經(jīng)濟(jì)組織所有。村民經(jīng)相關(guān)政府部門批準(zhǔn)，取得土地建房，對(duì)該宅基地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，不能擅自出賣和出租。...

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　　2016年宅基地：農(nóng)村宅基地是永久性的嗎?

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　　2016年宅基地：農(nóng)村宅基地是永久性的嗎?宅基地是所有權(quán)是村集體的，使用權(quán)是家庭的，而不是個(gè)人的，申請(qǐng)宅基地時(shí)是以家庭的身份申請(qǐng)的，那么只要家庭存在使用權(quán)就是永久性的，根據(jù)目前的法律規(guī)定尚沒有對(duì)宅基地使用權(quán)限作出限制。那么就應(yīng)當(dāng)理解為永久性的。...

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　　2016年農(nóng)村宅基地所有權(quán)制度解析

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　　建國(guó)以來，宅基地所有權(quán)制度幾經(jīng)演變，由最初的農(nóng)民私有到集體所有，經(jīng)過不同時(shí)期的修繕，呈現(xiàn)出人身依附性增強(qiáng)的趨勢(shì)，宅基地所有權(quán)反映的并不單單是財(cái)產(chǎn)性問題。然而，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的確立和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式的成熟，宅基地所有權(quán)制度已經(jīng)不能滿足社會(huì)發(fā)展的需求。一、宅基地所有權(quán)制度歷史演變1、宅基地所有權(quán)私有化時(shí)期。1949年—1956年，宅基地屬于農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，故農(nóng)民可以對(duì)宅基地自由處分，包括對(duì)...

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　　2016年農(nóng)民宅基地建房新標(biāo)準(zhǔn)!大慶市農(nóng)村宅基地政策!

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　　近日，記者從市國(guó)土資源局獲悉，我市出臺(tái)《大慶市區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》，對(duì)市區(qū)農(nóng)民宅基地審批流程進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，將由市政府批準(zhǔn)變?yōu)閰^(qū)政府批準(zhǔn)?！掇k法》將從3月1日起施行。據(jù)了解，對(duì)市區(qū)農(nóng)村宅基地管理，我市在2009年出臺(tái)的管理辦法中規(guī)定：“市國(guó)土資源局對(duì)土地權(quán)屬、地類、用地規(guī)模、用途等進(jìn)行核定，對(duì)符合規(guī)定的，上報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。”而此次新出臺(tái)的管理辦法，對(duì)此進(jìn)行了調(diào)整，明確：“區(qū)國(guó)土資源分局對(duì)土地權(quán)屬...

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　　2016農(nóng)村宅基地與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)鋪開，風(fēng)險(xiǎn)與利益如何?

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　　四川溫江苗木商郭朝建只提供了流轉(zhuǎn)合同、營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及122畝的《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證》等，就很輕松地從銀行獲得了一筆62萬元人民幣的貸款。江蘇蘇州太倉(cāng)市欣科農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)仇永興，則通過抵押2897畝農(nóng)田承包權(quán)，拿到了蘇州銀行3000萬元的貸款，一年的原材料采購(gòu)、肥料、人員工資有了更好的保障。而家住江西贛州會(huì)昌縣中村鄉(xiāng)的居民金偉明，則將自家400平方米的房屋抵押給了銀行，獲得了60萬元貸款。浙江義烏市北苑街道黃...

　　農(nóng)村建房新政策篇二

　　(1)1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》公布之前建房使用的宅基地，雖然超過規(guī)定的面積，但可維持現(xiàn)狀。今后拆遷、改建、翻建房屋時(shí)，要嚴(yán)格按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)審批。

　　(2)1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》公布以后到1987年1月《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)止，宅基地超面積的，要經(jīng)地方人民政府依照國(guó)家政策處理后，再行確權(quán)。

　　(3)1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。

　　(4)符合規(guī)定分戶建房標(biāo)準(zhǔn)而未分戶，現(xiàn)宅基地不超過分戶合計(jì)面積的，不作為超面積處理。

　　(5)非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”。

　　(6)已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。

　　(7)非本農(nóng)民集體的農(nóng)民，因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等集中遷建，在符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的前提下，經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)異地建房的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證。

　　(8)已經(jīng)確權(quán)的宅基地，在以后房屋拆遷、改建、翻建時(shí)，按政府規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)。

　　(9)對(duì)于沒有權(quán)屬來源證明的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會(huì)出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權(quán)

　　農(nóng)村建房新政策篇三

　　根據(jù)2015年農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)工作相關(guān)指導(dǎo)意見和實(shí)施細(xì)則，屬于突破現(xiàn)行法律規(guī)定、擴(kuò)大農(nóng)村宅基地權(quán)能的改革主要有三項(xiàng)：

　　一是開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，探索宅基地權(quán)益的實(shí)現(xiàn)方式和途徑。相關(guān)試點(diǎn)指導(dǎo)意見進(jìn)一步提出農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)設(shè)立抵押的，需將宅基地使用權(quán)與住房所有權(quán)一并抵押，并明確了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件;

　　二是明確農(nóng)民宅基地可以按照自愿、有償?shù)脑瓌t，以轉(zhuǎn)讓、出租等方式在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，受讓、承租人應(yīng)為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合宅基地申請(qǐng)條件的成員;

　　三是村莊內(nèi)部退出的閑置宅基地，探索由農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織回購(gòu)并留足再分配宅基地，按照規(guī)劃通過土地整治后，在縣域范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用。

　　在這三項(xiàng)改革內(nèi)容中，第一項(xiàng)賦予農(nóng)戶宅基地有條件抵押權(quán)，突破了物權(quán)法關(guān)于宅基地不得抵押的規(guī)定，最具實(shí)質(zhì)意義;第三項(xiàng)主要是對(duì)近年來開展的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)政策的確認(rèn)，一定程度上賦予了農(nóng)村村民對(duì)宅基地使用權(quán)的處分權(quán)，但不少地方也認(rèn)為節(jié)余指標(biāo)限定在縣域范圍內(nèi)使用抑制了市場(chǎng)潛力。

　　第二項(xiàng)僅是對(duì)法律未明確禁止的宅基地轉(zhuǎn)讓、出租行為作了允許的規(guī)定，且規(guī)定“受讓、承租人應(yīng)為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合宅基地申請(qǐng)條件的成員”，這在不少人士看來“實(shí)質(zhì)上是倒退”，因?yàn)榧词宫F(xiàn)行法律也未規(guī)定宅基地出租要限定在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行。

　　試點(diǎn)實(shí)踐中所反映的農(nóng)村宅基地權(quán)能問題，確實(shí)值得深入研究。在許多農(nóng)村地區(qū)，宅基地和住房仍然是農(nóng)民安身立命的最后保障，如果允許自由處分和自由流轉(zhuǎn)，務(wù)工農(nóng)民一旦在城市無法立足，就會(huì)流離失所，帶來社會(huì)問題。

　　同時(shí)，大量城市人口到農(nóng)村購(gòu)地購(gòu)房，也會(huì)加劇宅基地供需矛盾，加大農(nóng)民宅基地保障和耕地保護(hù)、糧食安全的壓力。但在發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，宅基地的保障功能已大大弱化，經(jīng)營(yíng)要素功能則不斷凸顯，宅基地流轉(zhuǎn)隱形市場(chǎng)大量存在。

　　顯然，只看重宅基地的福利保障功能，或者只看重宅基地的資產(chǎn)資本功能，都不符合現(xiàn)階段農(nóng)村實(shí)際，也不符合大多數(shù)農(nóng)民利益，應(yīng)當(dāng)順勢(shì)而為、因地制宜賦予農(nóng)村宅基地更多權(quán)能。

　　農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押為農(nóng)村宅基地用益物權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供了重要方式和途徑，是農(nóng)村土地制度改革的重大創(chuàng)新。

　　《國(guó)務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(以下簡(jiǎn)稱《抵押試點(diǎn)意見》)，對(duì)確權(quán)登記頒證、流轉(zhuǎn)平臺(tái)建設(shè)和抵押價(jià)值評(píng)估等提出了明確要求，國(guó)土資源部門應(yīng)抓緊推進(jìn)相關(guān)工作，為開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押試點(diǎn)創(chuàng)造有利條件。

　　目前農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)還沒有實(shí)質(zhì)啟動(dòng)，如何保障農(nóng)戶基本住房權(quán)利和化解宅基地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)尚未形成清晰的思路，是制約試點(diǎn)工作的主要因素。

　　關(guān)于如何保障農(nóng)戶基本住房權(quán)利，《抵押試點(diǎn)意見》提出，“因借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，允許金融機(jī)構(gòu)在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物”，并且“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押貸款的抵押物處置應(yīng)與商品住房制定差別化規(guī)定”。

　　保證農(nóng)戶基本住房權(quán)利，是由宅基地的福利屬性和保障功能所決定的，但這與金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)化運(yùn)作之間確實(shí)存在一定矛盾，需要尋求有別于商品住宅的抵押物處置方式。有幾個(gè)辦法可供選擇。

　　一是采取集體經(jīng)濟(jì)組織擔(dān)保、多戶聯(lián)保的方式，一旦農(nóng)戶個(gè)體發(fā)生償貸困難時(shí)由集體出面扶助，確保農(nóng)戶不致失去基本住房，同時(shí)承貸銀行也能順利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。發(fā)達(dá)國(guó)家農(nóng)地金融業(yè)務(wù)也大都采取類似合作組織作為平臺(tái)，它具有聚合土地和互助支持、降低交易成本等優(yōu)點(diǎn)。

　　這種方式要求集體經(jīng)濟(jì)組織比較健全，集體經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，目前我國(guó)許多農(nóng)村尚不具備條件，但可以作為發(fā)展的方向。

　　二是由地方政府提供擔(dān)保，可以起到集體經(jīng)濟(jì)組織擔(dān)保同樣的作用。缺點(diǎn)是易形成過度激勵(lì)，導(dǎo)致?lián)ｏL(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至地方政府。

　　三是由政府出資成立農(nóng)房抵押機(jī)構(gòu)，一旦需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，銀行可將該農(nóng)房賣給抵押機(jī)構(gòu)，抵押機(jī)構(gòu)再將房子租給農(nóng)戶居住。此辦法可避免對(duì)農(nóng)房抵押的過度激勵(lì)，但需政府提供初期啟動(dòng)資金。

　　當(dāng)然，不管采取什么辦法，嚴(yán)格抵押貸款條件都是必不可少的。

　　關(guān)于如何化解宅基地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，《抵押試點(diǎn)意見》要求，“完善抵押物處置措施，確保當(dāng)借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形時(shí)，承貸銀行能順利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)”，且“探索農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保中宅基地權(quán)益的實(shí)現(xiàn)方式和途徑，保障抵押權(quán)人合法權(quán)益”。

　　將保證農(nóng)戶基本住房作為前提，加之農(nóng)業(yè)投資贏利率低，回報(bào)期長(zhǎng)，都增加了宅基地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)望而卻步。

　　化解宅基地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，一方面需要建立保證農(nóng)戶基本住房的機(jī)制，另一方面需要有針對(duì)性制定農(nóng)業(yè)農(nóng)村投資的保護(hù)和支持政策，兩者都需要做好與農(nóng)村土地制度改革的銜接和協(xié)調(diào)。

　　例如，符合宅基地轉(zhuǎn)讓出租和有償使用等改革條件的宅基地，一般無農(nóng)戶基本住房不保之顧慮，可優(yōu)先列為抵押貸款對(duì)象。

　　再如，實(shí)施農(nóng)村土地綜合整治、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、低丘緩坡地綜合開發(fā)和工礦廢棄地復(fù)墾利用等項(xiàng)目，一般有穩(wěn)定可觀的收益，可優(yōu)先列入抵押貸款用途。

　　甚至可以考慮發(fā)行農(nóng)村土地(包括農(nóng)用地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和宅基地)抵押債券，既可以分散貸款銀行的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，又可以在出現(xiàn)貸款償還危機(jī)時(shí)，采取貸款延期與扶持農(nóng)村土地整治項(xiàng)目相結(jié)合等方式，用項(xiàng)目收益或土地增值支持還貸，盡量避免直接處置抵押土地。

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