【63xf.com--商業(yè)計劃書】

　　2008年至今的利率政策

　　一、有關(guān)房貸利率政策的基本情況

　　2008年10月，中國人民銀行總行下發(fā)了關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》(銀發(fā)[2008]302號)，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。要求金融機(jī)構(gòu)根據(jù)客戶購房性質(zhì)、信用記錄、還款能力等風(fēng)險因素在貸款利率下限之上有區(qū)別地確定利率水平。對居民首次貸款購買普通自住房以及改善型普通自住房可按優(yōu)惠條件予以支持，對非自住、非普通住房的貸款條件適當(dāng)予以提高。

　　2008年12月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)[2008]131號)，提出居民首次貸款購買普通自住房以及改善型普通自住房可享受利率優(yōu)惠;對其他貸款購買第二套及以上住房的貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。

　　2009年6月，銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]59號)，要求金融機(jī)構(gòu)堅持貸款標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格借款人資格審查，審慎評估借款人風(fēng)險，確定合理的貸款利率。

　　2010年1月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)[2010]4號)，提出加大差別化信貸政策的執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機(jī)性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。

　　2010年4月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號)，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶和未成年子女)，貸款首付比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。

　　二、房貸利率政策的基本內(nèi)涵

　　一是房貸利率政策是對金融機(jī)構(gòu)房貸利率下限的規(guī)定。隨著利率市場化的穩(wěn)步推進(jìn)，我國利率已經(jīng)實現(xiàn)了存款利率管上限、貸款利率管下限的格局，金融機(jī)構(gòu)在規(guī)定的上下限內(nèi)按商業(yè)原則自主確定對客戶存貸款利率水平。目前金融機(jī)構(gòu)房貸利率水平的確定按照此原則執(zhí)行。

　　二是房貸利率政策的出臺，使房貸利率下限較一般貸款利率下限進(jìn)一步降低，金融機(jī)構(gòu)房貸利率浮動權(quán)限得到進(jìn)一步擴(kuò)大。2005年，中國人民銀行推進(jìn)住房貸款利率市場化改革，取消了個人住房貸款利率優(yōu)惠政策，個人住房貸款利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。2006年，中國人民銀行將個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍。商業(yè)銀行可按照國家有關(guān)政策，根據(jù)貸款風(fēng)險狀況，在下限范圍內(nèi)自主確定商業(yè)性個人住房貸款利率水平。2008年，中國人民銀行將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，要求商業(yè)銀行充分考慮各種因素按照風(fēng)險原則合理確定利率水平。隨著房貸利率下限的逐步降低，金融機(jī)構(gòu)房貸利率浮動權(quán)限得到進(jìn)一步擴(kuò)大，金融機(jī)構(gòu)具有了更大的自主決策空間。

　　三是擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)房貸利率的浮動權(quán)限，目的是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善利率定價機(jī)制，強(qiáng)化通過改善金融服務(wù)參與市場競爭的理念，不斷提高金融服務(wù)水平，支持改善民生。擴(kuò)大房貸利率下限，不是對金融機(jī)構(gòu)房貸利率水平進(jìn)行調(diào)整，而是給予金融機(jī)構(gòu)更大的利率自主決策空間，使其能夠充分考慮市場運行、地區(qū)差異等因素，根據(jù)其自身資產(chǎn)負(fù)債、經(jīng)營成本、競爭策略等情況，按不同客戶、不同產(chǎn)品的風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)，實行差異化定價策略，更大程度地發(fā)揮市場在利率決定中的作用，靈活地確定個人房貸利率水平，不斷提高金融服務(wù)水平，實現(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控目標(biāo)。

　　三、金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行房貸利率政策的情況及效果

　　一是金融機(jī)構(gòu)及時制定落實相關(guān)政策的實施細(xì)則，風(fēng)險和差別化定價機(jī)制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，符合利率市場化改革的發(fā)展方向。房貸利率政策出臺后，各金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)制定了操作細(xì)則，下發(fā)分支機(jī)構(gòu)執(zhí)行，并指導(dǎo)分支機(jī)構(gòu)不斷提高定價能力，合理確定房貸利率水平。2009年，商業(yè)銀行進(jìn)一步重申按風(fēng)險原則合理定價，要求分支機(jī)構(gòu)隨時關(guān)注市場變化，不斷調(diào)整和豐富利率定價要素，根據(jù)客戶風(fēng)險和收益等實際，審慎評估借款人風(fēng)險，完善利率定價原則，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行有關(guān)政策規(guī)定。目前，金融機(jī)構(gòu)基本上能夠充分考慮其自身資產(chǎn)負(fù)債、經(jīng)營成本、市場策略和地區(qū)差異等因素，根據(jù)相關(guān)政策要求，按照風(fēng)險原則合理確定貸款利率水平。2010年，商業(yè)銀行進(jìn)一步完善風(fēng)險定價策略，加大差別化信貸政策實施力度，有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資需求，合理控制和把握信貸投放的力度和節(jié)奏，防范信貸風(fēng)險，不斷提升定價水平。

　　二是2009年金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款利率先降后升，整體低于上年水平，在一定程度上支持了擴(kuò)大內(nèi)需和改善民生。2009年上半年，金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款加權(quán)平均利率延續(xù)上年四季度以來的下降趨勢。由于下半年房地產(chǎn)市場逐步回暖，部分城市房價上漲過快等影響，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人風(fēng)險及抵押物狀況加大了貸款差別化定價力度，房貸利率在7月份降至年內(nèi)最低點(4.32%)之后持續(xù)小幅回升，5個月累計上升0.1個百分點，至12月份達(dá)到4.42%，比上年末下降0.52個百分點;比2008年8月(本輪降息前)下降2.9個百分點。據(jù)對工、農(nóng)、中、建、交、招商6家主要商業(yè)銀行的調(diào)查，截至2009年末，上述6家商業(yè)銀行個人住房貸款余額為3.49萬億元，其中執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.7倍至0.75倍的貸款占比約為74%，12月當(dāng)月新發(fā)放貸款中占比約為81%，比6月份下降6.2個百分點。伴隨著房貸利率的變動，2009年金融機(jī)構(gòu)新增個人住房貸款1.4萬億元，比上年多增1.1萬億元，有力地支持了擴(kuò)大內(nèi)需和改善民生。

　　三是2010年房貸新政公布以來，中國人民銀行、銀監(jiān)會等部門加大了對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格住房消費貸款管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，商業(yè)銀行及各地方政府正抓緊制定實施細(xì)則，在切實保障居民自住性需求的前提下，嚴(yán)格抑制房價過高、上漲過快的勢頭。

　　總體來看，擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度為惠民安居提供了政策空間，有利于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過不斷改善金融服務(wù)參與市場競爭。面對新的政策要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)仍需不斷強(qiáng)化經(jīng)營管理，不斷完善利率定價機(jī)制，提高精細(xì)化定價能力，更好地支持居民購買普通住房。
 

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